Vous avez cédé un bien immobilier en 2025 ? En 2026, vous êtes peut-être concerné par la case 3VZ (ou 3VW) de votre déclaration de revenus. Dans la majorité des cas, cette case est préremplie…Mais à quoi correspond-elle exactement ? Et surtout, devez-vous faire quelque chose de particulier ?
Plus-value immobilière : rappel des principes
Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acquis (que vous l’ayez acheté ou reçu par succession ou donation), la différence constitue une plus-value immobilière.
Lorsqu’elle est imposable, cette plus-value est soumise :
- à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
- aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
En pratique, vous n’avez aucune démarche à effectuer : le notaire chargé de la vente calcule la plus-value, détermine l’impôt dû, le prélève directement sur le prix de vente, puis le reverse à l’administration fiscale.
Attention : toutes les plus-values ne sont pas taxées. Sont notamment exonérées :
- la vente de la résidence principale ;
- la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
- sous conditions, la vente d’un logement (autre que la résidence principale) avec remploi du prix dans l’acquisition de la résidence principale.
Pour plus d’informations, consultez l’article Vente d’un bien immobilier : les cas d’exonération
Déclaration de revenus : faut-il remplir les cases 3VZ et 3VW ?
Si vous avez réalisé une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu en 2025, la case 3VZ de votre déclaration (revenus 2025 déclarés en 2026) est en principe préremplie.
C’est tout à fait normal : ce montant est pris en compte pour le calcul de votre revenu fiscal de référence. Cela ne signifie pas que vous allez payer une seconde fois l’impôt.
Ce que vous devez faire :
- Vérifier que le montant indiqué correspond bien à la plus-value nette imposable.
- Corriger si nécessaire (erreur ou absence de remplissage).
Cas particulier de l’exonération en cas de première cession avec remploi du prix pour l’acquisition de la résidence principale
Lorsque vous bénéficiez de l’exonération liée à la première cession d’un logement (hors résidence principale), avec remploi du prix pour l’achat de la résidence principale, les règles sont un peu différentes, car l’exonération peut être partielle :
- la plus-value exonérée (en tout ou partie) doit être indiquée en case 3VW ;
- la fraction éventuellement imposable doit être déclarée en case 3VZ.
Important : le montant inscrit en 3VW n’est pas pris en compte dans le revenu fiscal de référence.
Plus-value exonérée ou moins-value : rien à déclarer ?
Vous avez vendu un bien immobilier en 2025 mais :
- vous avez réalisé une moins-value (vous avez vendu moins cher que vous n’aviez acquis le bien) ;
- ou votre plus-value est totalement exonérée (résidence principale, durée de détention, etc.).
Dans ces situations, vous n’avez rien à déclarer dans les cases 3VZ ou 3VW.
Exception : seule l’exonération en cas de première cession avec remploi impose une mention en 3VW (et éventuellement 3VZ), comme vu précédemment.
Pourquoi déclarer ces montants ?
Les sommes inscrites en case 3VZ sont prises en compte dans le calcul de votre revenu fiscal de référence (RFR).
Celui-ci sert notamment à déterminer votre éligibilité à certains dispositifs : attribution d’un logement social, crédits d’impôt, etc.
Une plus-value imposable entraîne donc une hausse temporaire du revenu fiscal de référence, ce qui peut vous faire perdre certains avantages. D’où l’importance de vérifier attentivement les montants préremplis.
A RETENIR : la vente d’un bien immobilier en 2025 peut avoir un impact sur votre déclaration de revenus effectuée en 2026, ou n’en avoir aucun ! Tout dépend si vous avez réalisé une plus-value immobilière imposable à l’impôt sur le revenu ou non. En cas de doute, contactez le notaire ayant rédigé l’acte : il dispose de tous les éléments et pourra vous confirmer les montants à déclarer.
