Vous vendez un bien immobilier ? Vous achetez ? Avant de signer l’acte définitif, une étape cruciale vous attend : l’avant-contrat. Il peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente. Mieux vaut connaître la différence pour éviter les mauvaises surprises. Votre notaire peut vous aider à faire le bon choix.
L’avant-contrat est un acte crucial. Il fixe les conditions de la future vente : prix, délais, conditions suspensives… Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou d’un compromis de vente, cet acte engage les parties avant la signature définitive et fige leurs accords. Le notaire, en tant que garant de la sécurité juridique de l’opération, doit procéder à plusieurs vérifications : capacité des parties signataires, diagnostics obligatoires, régularité du titre de propriété du vendeur…
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
Me Stéphanie Dal Dosso, notaire chez Notaires Office, explique le principe de la promesse unilatérale : « Le vendeur, qu’on appelle le promettant, s’engage de façon irrévocable. Il vend son bien et accorde une option à un futur acquéreur pendant une durée déterminée, en général 2 à 3 mois. Durant ce délai, il ne peut ni vendre à quelqu’un d’autre, ni revenir sur son engagement. Si l’acquéreur décide d’acheter le bien, on dit qu’il lève l’option. »
En contrepartie de cette immobilisation, l’acquéreur – qu’on appelle le bénéficiaire – verse au notaire une indemnité d’immobilisation. Cette somme compense le fait que le vendeur ne peut plus proposer son bien à la vente pendant la période fixée.
Me Patrice Vernazobres, notaire chez Notaires Office, précise : « Si l’acquéreur décide finalement de ne pas acheter, il perd cette indemnité. En règle générale, elle représente environ 10% du prix de vente. Ce n’est pas une obligation légale, mais un usage largement répandu. »
Exemple : Monsieur Roussel met sa maison en vente au prix de 260 000 €. Madame Méhat lui fait une offre à 240 000 € que Monsieur Roussel accepte dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente valable trois mois. L’acte prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation correspondant à 10 % du prix, soit 24 000 €, déposée à la comptabilité du notaire dès la signature. Peu avant l’échéance, Madame Méhat décide de ne pas donner suite, ayant trouvé un autre bien à acheter. Conformément à la promesse, l’indemnité d’immobilisation est alors versée à Monsieur Roussel, en dédommagement de l’immobilisation de son bien.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Contrairement à la promesse unilatérale, le compromis de vente engage les deux parties de manière réciproque : le vendeur s’engage à vendre, et l’acheteur à acheter.
Mais le compromis peut parfois s’avérer moins souple, comme l’explique Me Patrice Vernazobres : « Comme dans une promesse, une date est fixée pour la signature de l’acte définitif. Mais si ce délai est dépassé, le contrat ne devient pas automatiquement caduque. Le vendeur ne peut vendre à quelqu’un d’autre sans avoir mis l’acquéreur en demeure d’agir. Si ce dernier refuse d’acheter sans motif valable, il peut être poursuivi en justice et être contraint à signer, ou condamné à verser des dommages et intérêts. »
Quels sont les points communs entre promesse et compromis de vente ?
Dans les deux types d’avant-contrats, il est courant de prévoir des conditions suspensives : obtention d’un prêt immobilier, absence de préemption par la commune ou le locataire en place, délivrance d’un permis de construire, etc.
Enfin, quel que soit l’avant-contrat signé (promesse ou compromis), l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation à compter de sa réception.
A RETENIR : Aujourd’hui, la tendance va vers la promesse unilatérale de vente, plus souple pour les vendeurs. Comme le souligne Me Patrice Vernazobres : « Elle offre plus de liberté pour conclure avec un autre acquéreur si le délai expire sans que l’option soit levée. » Qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis, votre notaire reste votre meilleur allié. Spécialiste du droit immobilier, il veille à votre sécurité juridique et à la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent une transaction.
